顶言律师事务所服务热线
400-666-313818601326218

您当前的位置: 顶言首页 > 顶言案例 > 征地拆迁
案例类型:

居民购买农村房屋如何确定被拆迁人

2018-04-09 15:53:35 来源:北京顶言律师事务所 浏览:701 咨询电话:400-666-3138

北京顶言律所:案情描述】

原告刘某有祖宅一处,位于北京市通州区某村内。1989年,刘某与张某签订买卖协议,刘某以25000元的价格,将刘家祖宅卖与张某,张某为城镇居民户口。2001年,张某将从刘某处购买的房屋又转卖给张某某。

2004年,刘某以张某、张某某均系城镇居民,依法不能购买农村村民所有的房屋为由,诉至法院要求确认买卖协议无效。经法院审理查明:刘某购买房屋确系祖宅,有原河北省人民政府颁发的土地所有权证为凭证。刘某卖与张某后,张某又转卖给张某某,后该房屋因意外灭失,致使房顶被烧毁,后张某某出资翻建、扩建,但未取得相应的规划许可,亦未作宅基地使用权属变更登记。一审法院以土地使用权不得私自转让为由,确认刘某与张某之间的买卖协议无效。但因历时已久,且原有房屋已灭失,已无返还可能,因此,判决驳回刘某要求张某、张某某返还房屋的诉讼请求。刘某不服一审判决提起上诉,二审法院驳回上诉,维持原判。

北京顶言律所 北京征地拆迁

2010年张某某购买的房屋占地范围内的土地被列入拆迁范围,由张某某与拆迁人签订了拆迁补偿安置协议,领取了补偿款并交付了房屋。此时刘某已经去世,刘某的配偶邓某及子女,认为刘某与张某签订的买卖协议已经法院生效判决确认无效,张某某不是房屋的权利人,无权处置,起诉至法院,请求确认拆迁人与张某某之间签订的拆迁安置补偿协议无效。

本案一审法院以张某某的房屋系后来翻建、扩建而成,已不是刘某原有房屋,因此张某某与拆迁人签订的拆迁补偿安置协议系合法有效。

邓某及子女不服提起上诉,二审法院认为,刘某与张某之间的买卖协议已经生效判决确认无效,而仅以买卖关系历时已久,不宜返还等因素,没有判决张某某返还房屋,现拆迁人以张某某为被拆迁人并签订拆迁补偿安置协议没有法律依据,邓某及子女作为刘某的法定继承人,依法主张权利并无不当。据此,二审法院撤销了一审判决,并确认拆迁人与张某某之间签订的拆迁补偿安置协议无效。

北京顶言律所:案例解析】

争议焦点一,刘某与张某、张某某之间签订的买卖协议是否有效?

本案中刘某与张某签订买卖协议,因该宅基地属于当地农村集体经济组织所有,张某系城镇居民购买农村房屋,此地上房屋之买卖必然涉及土地使用权人的变化,即便是刘某未有将宅基地使用权一并转让的意思表示,该买卖行为也违反了法律的强制性规定,所签订的买卖协议当然无效。而张某将其自刘某处购买的房屋卖与张某某的行为,系无权处分他人财产,因此在未经刘某追认的情况下,该买卖协议不能生效。

北京顶言律所 北京征地拆迁

争议焦点二,拆迁补偿安置协议是否有效?

拆迁补偿安置协议系拆迁人与被拆迁人之间签订的,就被拆迁范围内的房屋及地上物的补偿安置而达成一致意见的合同。拆迁补偿安置协议的双方主体必须是符合法律规定的拆迁人与被拆迁人。

本案中,张某某取得刘某祖宅的依据是与张某签订的买卖协议,但已经法院生效判决确认无效。而拆迁中,不仅仅是对地上物进行的补偿,尚包括对宅基地的区位补偿及其他附着物的补偿,张某某的房屋虽然是失火后重新翻建而成,但其建房时未经规划审批,亦不能取得宅基地的使用权,不能作为被拆迁人。因此其单独与拆迁人签订的拆迁补偿安置协议,因主体及协议内容均违反法律规定而被确认无效。

争议焦点三,谁是本案中的被拆迁人?

在农村集体土地拆迁过程中,没有认定被拆迁人的具体法律、法规的规定,原则上被拆迁人为房屋的所有权人,但房屋必附着土地,并结合民事法律的一般原理判断,在宅基地与地上房屋的关系中,应以宅基地为主物,房屋为从物,即房随地走。

本案中拆迁的房屋虽为张某某重新翻建而成,但其建房时未经过规划审批,因此无法取得宅基地的使用权,自然也就不能作为被拆迁人。因此推定该宅基地的使用权人为被拆迁人。

北京顶言律所官网主页:http://www.bjdylaw.com/

咨询可致电顶言律师:400-666-3138/18601326218


分享到: 更多

相关文章